Makler: Bestimmungen zum Schutz der Käufer von Immobilien in Bauphase

Mittels gesetzesvertretendem Dekret Nr. 122 vom 20. Juni 2005 („Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire“) wurden neue Bestimmungen zum Schutze der Käufer von Immobilien, welche sich noch in Bauphase befinden eingeführt. Gemäß Schätzungen der Berufs- Unternehmerverbände welche im Immobiliensektor tätig sind, kann davon ausgegangen werden dass in den letzten 12 Jahren über 200.000 Familien im gesamten Staatsgebiet vom Konkurs einer Baufirma bzw. eines Bauträgers direkt und im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Liegenschaft betroffen gewesen sind.

Subjektiver Anwendungsbereich

Das Gesetzesdekret betrifft nicht generell alle Immobilientransaktionen sondern jene in welchen die verkaufende Partei die vertragsgegenständliche Liegenschaft selbst errichtet oder durch Dritte erbauen lässt.
Kaufende Partei ist im Sinne der neuen Bestimmungen eine physische Person welche eine Immobilie erwirbt oder welche sich gegenüber einer Wohnbaugenossenschaft zum Eigentumserwerb verpflichtet.

Definition des Begriffes der „zu bauenden Immobilien“ („immobile da costruire“) – objektiver Anwendungsbereich

In den objektiven Anwendungsbereich der obgenannten Bestimmungen fallen all jene Immobilien für welche eine Baugenehmigung nach dem Datum des Inkrafttretens des Gesetzesdekretes (21.07.2005) beantragt worden ist und welche noch nicht fertig gebaut sind bzw. deren Konsistenz die Ausstellung einer Benützungsgenehmigung noch nicht ermöglicht.
Die Zweckbestimmung der Liegenschaften ist in diesem Zusammenhang für den Anwendungsbereich der Bestimmungen nicht ausschlaggebend.

Die obgenannten Bestimmungen finden auf alle Vorverträge, bzw. auch andere Verträge Anwendung welche den Erwerb des Eigentums oder eines anderen dinglichen Rechtes zu einem späteren Zeitpunkte als jenen des Vertragsabschlusses vorsehen. Der Art. 6 des obgenannten Gesetzesdekretes sieht eine Reihe von Elementen vor die direkt im Vorvertrage angeführt bzw. diesem beigelegt werden müssen .

Bankbürgschaft

Die Art. 2 und 3 des Gesetzesdekretes verpflichten die verkaufende Partei bei Unterzeichung des Kaufvorvertrages der kaufenden Partei eine geeignete Bank- oder Versicherungsbürgschaft zu übergeben welche sämtliche Zahlungen sicherstellt die bis zum notariellen Kaufvertrage durch die versprechende kaufende Partei zu leisten sind.

Versicherung der Liegenschaft

Im Sinne des Art. 4 des Gesetzesdekretes ist die verkaufende Partei verpflichtet eine 10-jährige Versicherung gegen Baumängel abzuschließen, ab dem Datum der Fertigstellung der Liegenschaft, und diese der kaufenden Partei bei der definitiven Eigentumsübertragung zu übergeben. Zweck der Versicherung ist es die kaufende Partei schadlos zu halten gegenüber Schäden, auch Dritten gegenüber, die auf schwerwiegende Baumängel zurückzuführen sind, insbesondere in Bezug auf den Sachverhalt im Sinne des Art. 1669 ZGB (Zerstörung und Mängel unbeweglicher Sachen).

Die obgenannten Bestimmungen können als wichtige Neuerungen für den Immobiliensektor bezeichnet werden und beinhalten Schutzmaßnahmen zu Gunsten der kaufenden Partei beim Erwerb von Immobilien in Bauphase wie sie schon in mehreren anderen europäischen Ländern vorgesehen sind.

In Anbetracht der Tatsache dass ein erheblicher Anteil von Immobilien in Bauphase direkt durch den Bauträger angeboten wird und seitens vieler Käufer vor Abschluss des Kaufvorvertrages keine unabhängige Beratung herangezogen wird, können die Bestimmungen des Gesetzesvertretenden Dekretes vom 20. Juni 2005 sicherlich als eine wichtige Maßnahme zum Schutze der Käufer von Immobilien in Bauphase bezeichnet werden.

Für die kaufende Partei ist es im konkreten Falle von ganz besonderer Wichtigkeit

• zu überprüfen ob der Kaufvorvertrag alle vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Elemente, insbesondere jene des Art. 6 beinhaltet;
• die Übergabe der Bankbürgschaft bei Unterzeichnung des Kaufvorvertrages zu beantragen und zu überprüfen ob sie die gesetzlichen Mindestvoraussetzungen erfüllt;
• die Übergabe der Versicherungspolizze gegen Baumängel beim definitiven Kaufvertrage zu beantragen und zu überprüfen ob sie die gesetzlichen Mindestvoraussetzungen erfüllt.