Grundstückserwerb, Dienstbarkeiten und Nachbarschaft

Bevor überhaupt mit der konkreten Planung und dem Bau eines Gebäudes begonnen werden kann, ist es erforderlich, sich das für das Bauprojekt geeignete Grundstück zu sichern; hierbei wird der Bauherr mit zahlreichen Problematiken konfrontiert. Was ist beim Grundstückserwerb zu berücksichtigen? Welche Rolle spielt das Grundbuch? Wie erfolgt die Zufahrt zu meinem Grundstück? Welche Abstände sind zu berücksichtigen und welche Dienstbarkeiten können in den Nachbarschaftsverhältnissen zum Tragen kommen?

Die Planung und Umsetzung eines Bauprojektes setzt voraus, dass der Bauherr über ein geeignetes Grundstück verfügt, auf welchem der künftige Bau errichtet werden soll. Die Verfügbarkeit über Grund und Boden verschafft sich der Bauherr im Normalfall durch einen Kaufvertrag, mit welchem er das Eigentumsrecht an der Liegenschaft erwirbt.

Noch bevor ein solcher Kaufvertrag abgeschlossen wird, sollte der künftige Bauherr das zu erwerbende Grundstück einer genauen Prüfung unterziehen, um später böse Überraschungen oder unnötige Streitigkeiten- auch im Verhältnis zu den Nachbarn- zu vermeiden.

Um sich Klarheit über die rechtliche Situation eines Grundstücks zu verschaffen, ist der erste Schritt zunächst der Gang auf das Grundbuchsamt!

Das Grundbuch ist ein öffentliches Liegenschaftsregister, in dem alle Liegenschaften der Provinz erfasst sind. Jeder Bürger hat die Möglichkeit, für sämtliche Liegenschaften eine Abschrift des Hauptbuches zu beantragen, aus welcher insbesondere hervorgeht: welche Rechte zugunsten der Liegenschaft bestehen (im Besonderen aktive Grunddienstbarkeiten, gemeinschaftliches Eigentum an anderen Liegenschaften), wer Eigentümer des Grundstücks ist und welche Rechte zulasten der Liegenschaft bestehen (Hypotheken, Fruchtgenuss-, Wohn- und Gebrauchsrechte, passive Grunddienstbarkeiten, Oberflächenrechte u.ä).

Auch können im Grundbuch Klageschriften (z.B. Klagen auf Ersitzung), Pfändungsakte oder Vorverträge angemerkt werden.

Die Eintragung im Grundbuch hat rechtsbegründenden Charakter, was bedeutet, dass Rechte oder Lasten erst mit Eintragung im Grundbuch entstehen und nicht eingetragene Rechte oder Lasten dem gutgläubigen Käufer des Grundstücks, also demjenigen, der im Vertrauen an den Grundbuchsstand gekauft hat, nicht entgegengehalten werden können.

Andererseits gilt zu berücksichtigten, dass die Rechtswirkungen von Klageschriften, Pfändungsakten oder Vorverträgen, die im Grundbuch ordnungsgemäß angemerkt wurden, auch dem Käufer entgegengehalten werden können, sodass bei derartigen Anmerkungen auf jeden Fall Vorsicht geboten ist und gegebenenfalls eine rechtliche Prüfung vorgenommen werden sollte!

Durch Einsicht in das Grundbuch kann sich der Bauherr somit Klarheit über die rechtliche Verfügbarkeit und Situation des Grundstücks verschaffen.

Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang neben bestehenden Rechten und Lasten insbesondere, wie der Verkäufer zu seinem Eigentumsrecht gekommen, das heißt wann und wie der Verkäufer selbst Eigentümer der Liegenschaft wurde.

Eine Liegenschaft, die vom Verkäufer im Schenkungsweg erworben wurde, birgt nämlich auch für den Käufer Risiken, die letztlich sogar dazu führen können, dass der Käufer seine Rechte am Grundstück verliert (vorbehaltlich einer Entschädigung)!

Schenkungen, die die Rechte der pflichtteilsberechtigten Erben des Schenkungsgebers verletzen, können nämlich von den Pflichtteilsberechtigten im Rahmen der sog. Kürzungsklage angefochten werden, wobei die Herausgabe der Liegenschaft an die Erben gemäß Art. 563 ZGB auch gegenüber von Dritten, an die die geschenkte Liegenschaft zwischenzeitlich veräußert wurde, geltend gemacht werden kann.

Die Klage auf Herausgabe gegenüber von Dritterwerbern, ist jedoch zeitlich beschränkt: spätestens nach Ablauf von 20 Jahren ab Eintragung der Schenkung kann Dritten gegenüber nicht mehr die Herausgabe gefordert werden; der Anspruch auf Herausgabe muss zudem innerhalb von 10 Jahren ab Tod des Schenkungsgebers geltend gemacht werden.

Hat der Verkäufer sein Eigentumsrecht durch Schenkung erworben, kann sich der Käufer somit erst nach Ablauf von 20 Jahren ab obiger Schenkung sicher sein, dass keine Forderungen auf Herausgabe durch die pflichtteilsberechtigten Erben des Schenkungsgebers gestellt werden!

Zwar ist es laut Rechtsprechung nicht klar, ob die obigen Bestimmungen auch im Grundbuchssystem gänzlich Anwendung finden oder ob hier auf spezifische Bestimmungen im Grundbuchsgesetz (insbes. Art. 64, Abs. 2 GBG) Bezug genommen werden muss, welche andere Fristen vorsehen. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte der Bauherr jedoch die 20 Jahre als relevanten Zeitraum heranziehen und somit die Eigentumsübertragungen der letzten 20 Jahre auf mögliche Schenkungen prüfen.

Um sich die rechtliche Verfügbarkeit des Grundstücks bereits vor Abschluss des definitiven Kaufvertrags (und der damit zusammenhängenden Zahlungsverpflichtungen des Käufers) zu sichern und so in der Zwischenzeit mit der konkreten Planung des Bauprojekts beginnen zu können, greifen viele Bauherren zum Kaufvorvertrag.

Mit dem Kaufvorvertrag verpflichten sich die Parteien ausschließlich zum Abschluss des definitiven Kaufvertrags, während die mit dem Kaufvertrag zusammenhängen Pflichten (insbesondere die Zahlung des Kaufpreises) erst bei Abschluss des definitiven Vertrags entstehen. Der Vertrag gewährleistet jedoch die rechtliche Verfügbarkeit der Liegenschaft, da im Falle der Nichterfüllung der anderen Vertragspartei im Gerichtswege ein Urteil erwirkt werden kann, welches die Wirkungen des abzuschließenden Kaufvertrags ersetzt.

Aus diesem Grund ist der Abschluss eines Kaufvorvertrags bei Erwerb von Liegenschaften gängige Praxis.

Im Grundbuchssystem gilt es jedoch zu berücksichtigen: Ist der Kaufvorvertrag im Grundbuch nicht angemerkt und erwirbt eine Dritter im Vertrauen auf das Grundbuch das Grundstück, so kann dem Dritten der Kaufvorvertrag nicht entgegengehalten werden! Demjenigen, der aufgrund des Kaufvorvertrags die Liegenschaft erworben wollte, bleiben nur etwaige Schadenersatzansprüche gegenüber seinem Verkäufer.

Ist der Kaufvorvertrag hingegen im Grundbuch angemerkt, sind alle nach Eintragung des Vorvertrags abgeschlossenen Rechtsgeschäfte hinsichtlich des versprochenen Grundstücks unwirksam, sodass der zukünftige Käufer mit Abschluss des Kaufvertrags jedenfalls sein Eigentumsrecht an der Liegenschaft erlangt.

Für die Anmerkung muss der Kaufvorvertrag jedoch in Form einer öffentlichen Urkunde oder einer notariell beglaubigte Privaturkunde abgeschlossen werden.

Unabdinglich für die Nutzung des Grundstücks ist das Bestehen einer geeigneten Zufahrt; der künftige Bauherr hat demnach auch zu prüfen, ob der Grund von der öffentlichen Straße aus zugänglich, bzw. befahrbar ist, und falls nicht, ob eine entsprechende Dienstbarkeit des Durchganges und der Zufahrt im Grundbuch einverleibt wurde.

Grenzt das Grundstück nicht an die öffentliche Straße und gibt es keine eingetragene Dienstbarkeit, riskiert der Käufer, sich sein Zufahrtsrecht teuer erstreiten zu müssen!

Zwar besteht die Möglichkeit, eine Dienstbarkeit des Durchganges und der Durchfahrt durch einen entsprechenden Dienstbarkeitsvertrag zu begründen. Hierfür bedarf es jedoch der Zustimmung des Eigentümers des belasteten Grundstücks, über welches die Zufahrt verlaufen soll, welcher hierfür im Regelfall eine Entschädigung fordert.

Fehlt diese Zustimmung und kommt somit kein Dienstbarkeitsvertrag zustande, bleibt dem Grundstückseigentümer nur mehr das zwangsweise begründete Wegerecht: Gemäß Art. 1051 ZGB hat der Eigentümer, dessen Grundstück keinen Anschluss an die öffentliche Straße hat, nämlich die Möglichkeit, im Gerichtsweg den Durchgang und die Durchfahrt über das Nachbargrundstück zu erlangen. Hierbei fallen jedoch nicht nur Prozesskosten, sondern auch eine Entschädigung für den Eigentümer des belasteten Grundstücks an. Zudem kann sich das entsprechende Gerichtsverfahren über Jahre ziehen, bis endlich Klarheit über den Zufahrtsweg zum Grundstück besteht!

Liegt hingegen bereits ein eingetragenes Durchgangs- und Durchfahrtsrecht vor, sind Ausmaß und Inhalt (Wegbreite, Verlauf, Art von Fahrzeugen, Gewichtsbeschränkungen…) des bestehenden Rechts zu prüfen, wobei sowohl die faktische Situation vor Ort, als auch die rechtliche Situation (Dienstbarkeitsvertrag oder Urteil, mit welchem die Dienstbarkeit begründet wurde) geprüft werden müssen. Der Eigentümer des berechtigten Grundstücks hat nämlich Ausmaß und Inhalt der Dienstbarkeit bei seiner Ausübung zu berücksichtigen und darf die Situation des belasteten Grundstücks nicht zusätzlich erschweren, bzw. seine Dienstbarkeit ausweiten.

Wird nun anstelle eines Einfamilienhauses ein großes Kondominium vom Bauherrn errichtet, kann sich hieraus unter Umständen eine Erschwernis der Dienstbarkeit gemäß Art. 1067 ZGB für das belastete Grundstück ergeben, welche verboten ist. Dieselbe Problematik kann auch auftreten, wenn anstelle eines privaten Haushalts ein Gebäude für gewerbliche Tätigkeiten errichtet wird. Um Streitfälle mit den Nachbarn hinsichtlich des Umfangs der Dienstbarkeit zu vermeiden und vorab jeden Zweifel zu beseitigen, kann deshalb eine vertragliche Regelung zur Ausweitung der Dienstbarkeit sinnvoll erscheinen.

Im Verhältnis zu den benachbarten Grundstücken spielen schließlich die gesetzlichen Abstandsregelungen sowie diesbezügliche Dienstbarkeiten eine wichtige Rolle.

Gemäß Art. 873 ZGB wird bestimmt, dass Bauten auf benachbarten Grundstücken einen Abstand von mindestens 3 Metern einhalten müssen. Es gilt hierbei der Grundsatz des Vorrangs, sodass das Gebäude, das als zweites gebaut wird, den Abstand vom ersten Bauwerk einhalten muss. Die urbanistischen Bestimmungen und die Gemeindebauordnungen können den vorgeschriebenen Mindestabstand zwischen Bauten noch erhöhen oder auch Abstandsregelungen zwischen Bauten und der Grundstücksgrenze bestimmen.

In diesem Sinne wurde mit Ministerialdekret Nr. 1444/1968 ein Mindestabstand von 10 Metern zwischen Bauten festgelegt, welcher für sämtliche Neubauten gilt, sofern nicht für bestimmte Gebäudegruppen ein spezifischer Durchführungs- oder Wiedergewinnungsplan vorliegt, der andere Abstände vorsehen kann.

Die Abstände zwischen Bauten, die in urbanistischen Bestimmungen vorgeschrieben werden, und insbesondere der von MD Nr. 1444/1968 vorgesehene Abstand, können laut geltender Rechtsprechung auch im Einvernehmen zwischen den Grundstücksnachbarn nicht verringert werden, da es sich um Bestimmungen handelt, die im Allgemeininteresse vorgesehen sind und folglich als nicht abänderbar einzustufen sind. Der Gebäudeabstand von 10 Metern muss somit grundsätzlich immer eingehalten werden.

Anders ist es, wenn die Gemeindeordnung einen Mindestabstand von Gebäuden zur Grenze bestimmt: in diesem Fall kann im Einvernehmen mit dem Nachbarn eine Dienstbarkeit des Näherbauens begründet werden, um das Gebäude näher an die Grenze bauen zu dürfen. Ist allerdings in urbanistischen Bestimmungen und Vorschriften ein Mindestabstand von der Grenze vorgesehen, so gilt dieser ebenso als unabänderbar, da die urbanistischen Bestimmungen allgemeines Interesse schützen und somit deshalb nicht durch privatrechtliche Vereinbarungen abgeändert werden können.

Die Einhaltung der Abstandsregelungen sollte jedenfalls genauestens durch einen Techniker geprüft werden, da andernfalls der Abbruch der Baulichkeit drohen kann!

Abgesehen von den zivilrechtlichen und urbanistischen Abstandsregelungen, haben auch die Grundstücksnachbarn die Möglichkeit, ihre Nachbarschaftsverhältnisse durch Begründung von Dienstbarkeiten zu gestalten und können in diesem Sinne Dienstbarkeiten eintragen lassen, die beispielsweise höhere Grenzabstände vorsehen oder sogar Verbote des Höherbauens oder Bauverbote für bestimmte Grundstücksbereiche regeln, um ihre Privatsphäre oder das Panorama weitgehend zu schützen. Bei Verstoß gegen Abstandsregelungen oder Bauverbote, die mit Dienstbarkeit begründet wurden, kann gerichtlich die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und somit gegebenenfalls der Abbruch der Baulichkeiten verlangt werden.

Solche Dienstbarkeiten sind - wie auch alle anderen dinglichen Rechte - grundbücherlich einzuverleiben, sodass sich der Käufer auch in diesem Zusammenhang auf den Grundbuchsstand verlassen kann.

Aufgrund der dargelegten Komplexität empfiehlt es sich bei jedem Grundstückserwerb die Beratung eines Rechtsanwalts oder Notars in Anspruch zu nehmen.

Diesen Artikel finden Sie auch im gedruckten Baufuchs 2023

---

Fachautor

RA Alexander Laimer
RA Jannine Raich
Rechtsanwaltskanzlei Kiem&Ganner&Dilitz&Partner
Alte Landstraße 37
39022 Algund (BZ)
www.studiokgd.it
info@studiokgd.it