Konkurrenzgesetz gibt noch mehr Sicherheit bei Bezahlungen an Notare
Im Sinne des Artikels 1, Absatz 63 und folgende des Gesetzes Nr. 147 vom 27. Dezember 2013, abgeändert vom sogenannten jährlichen Konkurrenzgesetz (Gesetz Nr. 124 vom 4. August 2017), muss jeder Notar seit dem 29. August 2017 ein eigens den Kunden gewidmetes Kontokorrent besitzen, auf welchem folgende Beträge hinterlegt werden:
- alle von den Kunden erhaltenen Beträge für Steuern und Gebühren, für welche der Notar Steuersubstitut oder Steuerverantwortlicher ist, sowie Vorstreckungen, in Bezug auf alle im Liegenschaftsregister/Grundbuch oder Handelsregister einzutragenden Urkunden;
- alle weiteren Beträge, welche die Kunden dem Notar anvertrauen und welche im dafür vorgesehenen Register des Notars eingetragen werden, wie z.B. ein Angeld oder eine Akontozahlung im Rahmen eines Kaufvorvertrages;
- den gesamten Preis bzw. dessen Saldozahlung sowie eventuelle weitere Beträge, welche für das Erlöschen von Belastungen, Verbindlichkeiten oder anderen Lasten (z.B. Löschung von Hypotheken) im Zusammenhang mit einer Eigentumsübertragung oder einer Übertragung, Bestellung oder Löschung von dinglichen Rechten von Liegenschaften oder Betrieben bestimmt sind, sofern der Notar von zumindest einer der Parteien dazu beauftragt wird.
Alle auf dieses gewidmete Kontokorrent hinterlegten Beträge stellen ein sogenanntes getrenntes Vermögen dar und können sich demnach nicht mit dem persönlichen Vermögen des Notars vermischen. Die genannten Beträge sind nicht pfändbar und sind sowohl von der Erbfolge des Notars bei dessen Ableben als auch vom Ehegüterstand des Notars ausgeschlossen. Dritte haben somit keinerlei Zugriff oder Anspruch auf genanntes Kontokorrent. Auch der Notar selbst darf die Beträge nur für die spezifisch dafür vorgesehenen Zwecke verwenden und muss diesbezüglich geeignete Dokumentation aufbewahren. Die auf dem Kontokorrent angereiften Zinsen werden hingegen laut Gesetz den Fonds für die Finanzierung von kleinen und mittleren Unternehmen zugeführt.
Mit den neuen Gesetzesbestimmungen will der Gesetzgeber nicht nur den Kunden mehr Sicherheit gewähren, sondern auch dem Staat: zu jeder Zeit müssen auf diesem eigens den Kunden gewidmeten Kontokorrent alle Summen hinterlegt sein, welche der Notar für die Registrierung der von ihm aufgenommen Urkunden benötigt.
Mit den genannten Gesetzesbestimmungen will der Gesetzgeber nicht nur den Kunden sondern auch dem Staat mehr Sicherheit gewähren: zu jedem Zeitpunkt müssen auf dem gewidmeten Kontokorrent alle Beträge hinterlegt sein, welche für die Registrierung der vom Notar aufgenommen oder beglaubigten Urkunden notwendig sind. Deshalb sind die Kunden verpflichtet, dem Notar sämtliche Beträge für Steuern und Gebühren vor oder spätestens am Tag der notariellen Beurkundung zur Verfügung zu stellen. Zu diesem Zweck wird der Notar den Kunden die Kostenaufstellung vor dem Termin der Beurkundung mitteilen, damit die Kunden die notwendigen Zahlungen (mittels Zirkularscheck oder Banküberweisung) veranlassen können. Sollten hingegen die genannten Beträge bis zum Tag der Beurkundung dem Notar nicht zur Verfügung gestellt worden sein, muss dieser seinen Dienst verweigern, es sei denn, er selbst streckt die notwendigen Beträge zu Gunsten der Kunden vor; dies ist dem Notar jedoch als generelle Lösung untersagt.
Im Falle der Hinterlegung des Preises im Sinne des oben genannten Buchstabens c) und auf Antrag von zumindest einer der Parteien, erhält die veräußernde Partei genannten Betrag des Preises nicht wie gewohnt bei Vertragsunterzeichnung, sondern erst nachdem der Notar die Registrierung und Eintragung der Urkunde im Grundbuch (oder Handelsregister) vorgenommen und festgestellt hat. Dies zum Zwecke der Feststellung, dass zu Lasten des Vertragsgegenstandes keine zusätzlichen Belastungen oder benachteiligenden Eintragungen bestehen, außer jenen, die bereits im Vertrag erwähnt und angenommen wurden. Sollten die Parteien im Vertrag vereinbart haben, dass die verkaufende Partei den Betrag des Preises erst nach Eintreten eines bestimmten Ereignisses oder nach Erbringung einer bestimmten Leistung erhalten soll, wird der Notar den auf dem gewidmeten Kontokorrent hinterlegten Preis erst freigeben, wenn das Eintreten des Ereignisses oder die Erbringung der Leistung mit den vereinbarten Modalitäten nachgewiesen wird. Diese zusätzlichen Leistungen und Garantien sind zwar nicht kostenlos, der Notar berechnet dafür aber nur eine bereits vorher festgelegte und dem Aufwand angemessene Vergütung.
Besondere Vorsicht muss aber walten, falls mehrere zusammenhängende Kaufverträge zeitgleich abgeschlossen werden müssen, also falls z.B. der Verkäufer einer Wohnung gleich danach eine neue Wohnung erwirbt und dazu das Geld aus der vorherigen Veräußerung benötigt. In diesen Fällen muss im Kaufvorvertrag vorgesehen werden, dass beide Parteien auf das Recht zur Hinterlegung des Kaufpreises verzichten.
Besondere Vorsicht muss walten, wenn mehrere zusammenhängende Verträge unmittelbar nacheinander abgeschlossen werden sollen, z.B. wenn eine Person beabsichtigt, eine Liegenschaft zu verkaufen und anschließend mit dem Verkaufserlös eine neue Liegenschaft zu erwerben. In diesen Fällen muss im Kaufvorvertrag vereinbart werden, dass beide Parteien auf die Hinterlegung des Kaufpreises beim Notar verzichten. Damit wird verhindert, dass eine der Parteien auf die Hinterlegung des Kaufpreises besteht und der Verkaufserlös der verkaufenden Partei somit nicht sofort für den anschließenden Kauf zur Verfügung steht.
Beitrag der Notarkammer Bozen
Rosministrasse 4
39100 Bozen
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