Servitutsrechte
Nix ist fix! Servitutsrechte können abgeändert werden oder erlöschen.
Was ist ein Servitut?
Servitute werden errichtet durch Kauf, Schenkung, Erbschaft, Testament, Gerichtsurteile, aber auch auf Grund von Ersitzungen, wenn die Dienstbarkeit sichtbar war, wie etwa bei oberirdischen Stromleitungen oder von Fahrspuren.
Folgeschäden, wie etwa durch Bergsturz nach Tunnelbau, größere Ansammlungen von Oberflächenwasser nach Straßenbau, die in Zukunft größere Auswirkungen haben, sind häufig unmittelbar nicht absehbar. Mögliche Veränderungen zu Gunsten eines herrschenden Gutes sollten daher vertraglich ausgeschlossen werden.
Ähnlich gelagert oder in direkter Abhängigkeit von Folgeschäden sind Bewirtschaftungserschwernisse. Wegen der immer schneller werdenden Arbeitsweise des Menschen und der Langlebigkeit oder Neuentwicklung von Maschinen werden bestehende Servitutsrechte erweitert oder erschwert und müssten/sollten gegebenenfalls abgeändert werden.
Der Tipp
Bei gerichtlichen Entscheidung ist immer auch der Zeitpunkt des Urteils zu berücksichtigen, denn eine gewisse Rolle spielt und auch hier die Entwicklung und der Zeitgeist. Bei Fragen einen Fachmann/ konsultieren.- Ein bisher für Ochsenfuhrwerk geeigneter Weg sollte nun mit Lastkraftwagen befahren werden. Die Beanspruchung dieses Rechtes wäre eine unzulässige Servitutserweiterung.
- Das Verkehrsaufkommen ändert sich, da ein Bauernhaus in ein Hotel umgewandelt wurde.
- Abänderung des Wasserbezugrechtes, Wasser ab- und herleiten.
- Überdimensional zunehmender Schwerverkehr auf Autobahn und/oder Immissionen durch Lärm, Staub, Gerüche, Luftverschmutzungen verursachen großräumige Gesundheitsprobleme. Wenn hier die Politik nicht eingreift, hat es wenig Sinn, gegen Goliath zu streiten.
- Ein an mein Wohnhaus angrenzender und letzthin vergrößerter Betrieb verursacht eine das Normalerträgliche überschreitende Lärmbelästigung.
- Radfahrer oder Jogger benützen zunehmend ohne jede Ermächtigung die Konsortial- oder Interessentschaftswege der Bauern. Neue Verkehrsbehinderungen und Staubeinwirkungen sind die Folge davon.
- Ein Hotelbesitzer hat das Durchfahrtsrecht auf des Nachbars Grund nur Freitag, Samstag und Sonntag. Möchte er auch am Donnerstag fahren, muß der Servitutsvertrag bezüglich Abgeltung des erweiterten Servitutsrechtes ergänzt werden.
- Handelt es sich um lukrative Tourismusgebiete, werden für die Benützung von Schiwegen auch beachtliche Vergütungen bezahlt. Wird beispielsweise eine Langlaufloipe verlegt oder näher an mein Wohnhaus gerückt, ist der bis dahin geltende Servitutsvertrag trotzdem abzuändern.
Wann erlischt ein Servitut?
Auch im Grundbuch einverleibte Servitutsrechte können erlöschen. Sollte beispielsweise ein alter Waldweg weiterhin vom Berechtigten benützt werden, da er mit dem in der Nähe vorbeiführenden, neu erbauten Weg nicht einverstanden ist, den alten Weg aber aus irgend einem Grunde einige Jahre nicht mehr benützt, verfällt ihm das herrschende Servitutsrecht innerhalb kürzester Fristen. Er ist also gezwungen, den neuen Weg zu benutzen und dafür auch einen Beitrag zur Instandhaltung des neuen Weges und zur Inanspruchnahme einer größeren Bequemlichkeit (z.B. geringere Steigung) zu leisten.
Ein Servitutsrecht endet ebenfalls, wenn es ganz unwirtschaftlich ist oder dessen Ausübung für immer technisch unmöglich wird, es also dem Berechtigten keinen Vorteil mehr bringt. Lässt dieser die Verjährungszeit ungenutzt verstreichen, verliert er sein ehemaliges Benutzungsrecht.
Das Gewicht für das Benützungsrecht ist je nach Vorfall entsprechend zu berücksichtigen. Während die zu besetzende Streifenbreite für eine Seilbahn und vergleichsweise für eine Stromleitung gleich ist, muss die Seilbahn wahrscheinlich öfters erneuert werden als die Stromleitung. Sind der Lärmschutz oder der Schutz vor Einsicht in die Privatsphäre für ein angrenzendes Wohnhaus wegen der neu errichteten größeren Transportkabine nicht mehr wie bisher garantiert, müßte die neu hinzugekommene Beeinträchtigung ebenfalls neu verhandelt werden.
Wenn das Dienstbarkeistrecht vom Betreiber nicht mehr in Anspruch genommen wird, so fällt das Grundstück lastenfrei und kostenlos an den Eigentümer des früher dienenden Gutes zurück. Dies aber nur für den Fall, dass es sich vormals um die Errichtung einer Dienstbarkeit (Eigentumsbeschränkung) und nicht um die Enteignung eines Grundstückes gehandelt hat.
Die in der Materie zahlreichen gerichtlichen Entscheidungen zeigen einen gewissen Wegweiser über den Umfang von Servitutsrechten auf, scheinen aber öfters widersprüchlich zu sein. In derartigen Fällen muss im Einzelfall der genaue Sachverhalt erkundet werden, der zu der betreffenden Entscheidung geführt hat, wobei auch der Zeitpunkt des Urteils eine gewisse Rolle spielt und auch hier die Entwicklung und der Zeitgeist nicht stehenbleiben.
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Fachautor
Dr. Franz Schrentewein
Freiberuflicher Schätzgutachter
Eppan
Tel. 338 4897 303
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Servitutsrechte
Servitute werden errichtet durch Kauf, Schenkung, Erbschaft, Testament, Gerichtsurteile, aber auch auf Grund von Ersitzungen, wenn die Dienstbarkeit sichtbar war, wie etwa bei oberirdischen Stromleitungen oder von Fahrspuren.
Bewertungsmethoden
Bewertungen sind gewöhnlich bei Kauf, Verkauf, Erbschaften, Ehescheidungen, Vermögensaufteilungen, Sicherstellung von Krediten, Besteuerungen, Versicherungsverträgen, Einräumung von Rechten (Leibrenten, Fruchtgenussrecht, Dienstbarkeiten) und Ähnlichem notwendig.
Abbruch
Um ein Altgebäude auf einen besseren Wohnstandard zu bringen, ist es trotz technischer Mängel allgemein kein großes Problem, wohl aber eine Frage des Geldes. Es hat häufig den Anschein, dass Altgebäude billig zu haben sind. Dabei sollte der potentielle Käufer genauestens prüfen, ob nicht ein guter Teil des Kaufpreises noch in das angebotene Gebäude investiert werden muss.
Teures Wohnen
Wohnungen werden nicht billiger, auch deshalb nicht, weil Lohnkürzungen nicht realisierbar sind. Die konstant gleichbleibende gerechte Miete, sprich allgemein leistbare Miete von etwa 7,0 € / m² / Monat bleibt deshalb eine Illusion.
Bewertung Altbauten
Das fiktive Alter eines Gebäudes ergibt sich aus dem tatsächlichen Alter abzüglich der Anzahl von Jahren, um die sich die Gesamtnutzungsdauer durch Modernisierung verlängert hat. Bei Wohngebäuden von etwa über 150 Jahren muss deshalb weniger die Vergangenheit, also das Alter oder das Baujahr, sondern mehr die heute noch verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer gesehen werden.
