Vor Baubeginn an Abbruch denken!
Der vorgestellte Ansatz trifft nicht auf historisch wertvolle Gebäude zu. Vielmehr sollte jener bei Neu- und/oder Umbauten von Wohn- und Gewerbe-Immobilien berücksichtigt werden.
Die Baumaterialien werden je nach ihren inneren bauphysikalischen Einflussgrößen eingesetzt. Zu diesen zählen Wärmeschutz, Feuchteschutz, Brandschutz, Schallschutz, das Klima und die Belichtung. Die ersten vier Größen wirken sich unmittelbar auf die Wertermittlung von Gebäuden aus, während die Bereiche Belichtung und Klima mehr subjektiven Bewertungen unterliegen. Die Kenntnis der technischen Vorschriften ist wichtig, um festzustellen, ob das Gebäude die bauphysikalischen Anforderungen entsprechend seinem Alter erfüllt. Besonders bei der Bestimmung der technischen oder wirtschaftlichen Nutzungsdauer spielen die bauphysikalischen Faktoren eine wichtige Rolle. Maßgeblich für die Bewertung eines vor Jahrzehnten errichteten Gebäudes ist seine wirtschaftliche Restnutzungsdauer.
Um ein Altgebäude auf einen besseren Wohnstandard zu bringen, ist es trotz technischer Mängel allgemein kein großes Problem, wohl aber eine Frage des Geldes. Es hat häufig den Anschein, dass Altgebäude billig zu haben sind. Dabei sollte der potentielle Käufer genauestens prüfen, ob nicht ein guter Teil des Kaufpreises noch in das angebotene Gebäude investiert werden muss. Echte Schnäppchen sind selten! Ein eventuell notwendiges Reparieren umfasst hauptsächlich die Behebung von Baumängeln oder Bauschäden, während das Sanieren die Wiederherstellung von Böden, Fenstern, Bädern, Kaminen usw. betrifft. Eine größere Baumaßnahme ist das Erneuern eines Gebäudes, was beispielsweise eine bessere Raumaufteilung, Tragkonstruktionen, Außenputze, eine neue Dacheindeckung, usw. berücksichtigt.
Baumaterialien, welche durch chemisch-physikalische Bearbeitung miteinander verbunden werden und schwer zu trennen sind, werden eine zukünftige Entsorgung teuer machen.
Die Durchschnittskosten zum Reparieren, Sanieren oder Erneuern alter Gebäude werden je nach ihrem Alter in Prozenten des Kaufpreises folgendermaßen angeschätzt:
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Baujahr |
Reparieren |
Sanieren |
Erneuern |
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Nach 2000 1980-2000 1960-1980 1940-1960 1920-1940 |
12 15 20 30 40 |
15 20 25 40 50 |
20 25 30 50 60 |
Bei wirtschaftlich überalterten Gebäuden kann es vorkommen, daß der Verzinsungsbetrag des Bodenwertes höher ist als der jährliche Reinertrag der Liegenschaft. Dadurch verbleibt für die Ermittlung des Gebäudeertragswertes kein Betrag mehr. In diesen Fällen wird als Ertragswert der Liegenschaft nur der Bodenwert, vermindert um die Freimachungskosten (Räumung und Abbruch des Gebäudes) angesetzt.
Im Sinne der nationalen und internationalen Gesetzgebung der letzten drei Jahrzehnte ist auf die Kreislaufwirtschaft zu achten, mit anderen Worten, das „Wegwerfen“ ist zu vermeiden und die „Wiederverwertung“ (Recycling) einzuführen. Mit steigender Zivilisation wird nämlich nicht nur immer mehr und schneller gebaut, - obzwar sich auch langsam ein Sättigungsgrad einstellt - sondern auch die schnellere Leichtbauweise bevorzugt. Man baut nicht mehr „für die Ewigkeit“, sondern für den Bedarf von 2 – 3 Generationen. Nach Ablauf von 30 Jahren (Generationswechsel) wird schon ein Sanieren angedacht, was auch von den Behörden gefördert wird. Um ein von der Bauwirtschaft willkommen geheißenes schnelleres Bauen zu ermöglichen und um ja den Vorschriften zur Einhaltung der Energieeffizienz zu entsprechen, wird auf die von vielen Fachleuten zwar angezweifelte dauerhafte Funktionalität von leichten Baumaterialien (Wärmedämmverbundsysteme) zurückgegriffen. Die Bauindustrie lässt sich hier nicht lumpen und produziert, auch gefördert durch die Gesetzgebung (Steuerabschreibungen), wenn auch nicht billiger, immer mehr neue Baustoffe in Fertigbauweise. So kommt es, dass die Baumaterialien für die Rohbauerrichtung billiger werden und jene für den raumbildenden Ausbau teurer. Verallgemeinerungen sind auch hier nicht angebracht, da die bauphysikalischen Einflussgrößen sehr maßgeblich auch von der jeweiligen Lage (Gebirgsgegend oder Flachland) bzw. vom kontinentalen oder mediterranen Klima bestimmt werden.
Wenn die Baumaterialien bei der Entsorgung leicht zerlegbar sind, wie Beton, Holz, Bleche, Stähle, Aluminium, wird eine wirtschaftliche Wiederverwertung möglich. Sind aber die Baumaterialien durch eine chemisch-physikalische Bearbeitung miteinander so verbunden (Styrodurplatten mit Blechbeschichtungen, Holzanstriche), dass sie voneinander schwer zu trennen sind, kann eine solche Entsorgung ganz schön teuer werden.
Für das zu errichtende Bauwerk sollen daher umweltverträgliche Rohstoffe und Sekundärbaustoffe verwendet werden. Jedes Bauwerk soll so konzipiert, errichtet und abgerissen werden, dass die natürlichen Ressourcen nachhaltig genutzt werden können.
Klugheit und umweltgerechtes Handeln kennzeichnen daher jenen Bauträger, der beim Neubauen oder Umbauen schon an den in der nächsten Generation vielleicht notwendigen Abbruch denkt.
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Fachautor
Dr. Franz Schrentewein
Freiberuflicher Schätzgutachter
Eppan
Tel. 338 4897 303
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Abbruch
Um ein Altgebäude auf einen besseren Wohnstandard zu bringen, ist es trotz technischer Mängel allgemein kein großes Problem, wohl aber eine Frage des Geldes. Es hat häufig den Anschein, dass Altgebäude billig zu haben sind. Dabei sollte der potentielle Käufer genauestens prüfen, ob nicht ein guter Teil des Kaufpreises noch in das angebotene Gebäude investiert werden muss.
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Das fiktive Alter eines Gebäudes ergibt sich aus dem tatsächlichen Alter abzüglich der Anzahl von Jahren, um die sich die Gesamtnutzungsdauer durch Modernisierung verlängert hat. Bei Wohngebäuden von etwa über 150 Jahren muss deshalb weniger die Vergangenheit, also das Alter oder das Baujahr, sondern mehr die heute noch verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer gesehen werden.
